各社金利引き上げしている昨今、もれなく私にも住宅ローン金利引き上げの通知が届きました。
私が住宅ローン金利引き下げに成功した体験談をお届けします。
金利引き下げや引き上げによる毎月の負担増減の計算方法も紹介しますので、ぜひ計算機をご用意した上でお読みいただけましたら幸いです。
住宅ローン借り換え検討に値する条件
一般的に下記の条件に当てはまる場合、住宅ローンの借り換えを検討するに値すると言われています。
①現在の金利との差が１％以上
②ローン残高1,000万円以上
③残りの返済期間10年以上
私の場合、
①金利0.875％ ②約1,000万円 ③19年
で①②が非該当だったため、住宅ローンの借り換えに消極的でした。
住宅ローン金利引き上げ通知ｷﾀ――(ﾟ∀ﾟ)――!!
2024年11月上旬、住宅ローンの借入先から住宅ローン金利0.875％→1.025％に引き上げの通知が来ました。
0.15％の引き上げ＆残債が約1,000万円しかないため、金利引き上げによって毎月の支払いは約1,250円増えるだけ。
【計算方法】
月利＝年利÷12
・0.875％→月利＝0.0729％
・1.025％→月利＝0.0854％
月々の利息増加分＝残債×（新月利－旧月利）÷100
・1,000万円×（0.0854ー0.0729）÷100＝約1,250円
そもそも不動産投資家の私からすると、収益用物件のローンの金利に比べたら、住宅ローンの金利も残債もかわいいもの。
それでも金利を上げられたこと自体が嫌だったので（笑）、金利引き下げ交渉をしました。
少しでも安いことに越したことはありません。
借り換えの検討
金利引き下げ交渉するための材料を用意します。
金融機関は、他の金融機関に住宅ローンの借り換えをするのを嫌がります。
また住宅ローン一括返済も嫌がります。
一番大きな理由は、借り換えや一括返済により予定されていた利息収入が減少するため、金融機関の収益に影響を及ぼすから。
なので、①一括返済 または ②他の金融機関への住宅ローン借り換え を交渉材料にします。
ネットで検索したところ、住信SBIネットの住宅ローンが0.448％でした。
今は三菱UFJ銀行の0.345％が最安みたいです。
【2025年1月住宅ローン金利（新規借入）】
— 角田幹之┃不動産専門アクティビスト投資家┃売却仲介手数料は49.5万円 (@fudousankoto) January 3, 2025
✅三菱UFJ銀行がネット銀行をおさえ最安（0.345%）
✅りそなも対抗（0.39%）
✅PayPay銀行も12月から引下げキャンペーン（0.42%）
✅auじぶん銀行は代理店経由（一般団信）だと（0.344%）実は最安で、しかもモバイル・電気などで更に引き下げ pic.twitter.com/zbW92CFn31
借り換えよりも金利引き下げの方がお得な理由
住宅ローン金利が0.448％になるなら、さっさと住信SBIネットで借り換えた方がいいと思いますよね。
しかしながら、借り換えには手間と諸費用がかかります。
必要書類を用意してハンコを押して・・・（気絶）
既に借りている金融機関で金利引き下げをするなら、手間も諸費用もかなり抑えられるケースが多いです。
残債や金利によっては借り換えた方がお得なケースもあるので、シミュレーションしてみてください。
金融機関へ電話
住宅ローン借入先の金融機関へ電話して、担当者へ繋いでもらいました。
住宅ローン金利の引き上げにより一括返済または借り換えを検討している旨を伝えたところ、借り換え先を聞かれたので「住信SBIネット」と返答。
※ネットで調べただけなのでエビデンス無し。
検討して翌日夕方までに折り返し連絡するとの事でした。
金利交渉の結果
翌日夕方に電話がありました。
金利引き下げに際し、聞かれたのは下記4点。
①住宅ローンを組んだ時の勤務先に変更ないか → FIREして会社員を卒業したので変更あり
②確定申告の収入額
③確定申告の所得額（収入－経費）
④住宅ローンを組んだ住宅に今後も住み続けるか →YES（たぶんｗ）
全てに返答した結果、住宅ローン金利を0.575％までなら引き下げられると回答あり。
いいですか？
0.875％ → 1.025％ ＝ 0.15％の引き上げが嫌で交渉したら、
1.025％ → 0.575％ ＝ 0.45％の引き下げに成功！
当初の住宅ローン金利0.875％より0.3％も下がっています（笑）
「お～い、そんなに下がるんか～いっ！」と心の中でツッコミを入れました。
勤務先について聞かれた際、現在は会社を辞めて不動産賃貸業をしている旨伝えたので、担当者は「今ここで住宅ローンを一括返済するよりも、現金を温存しておいた方が今後の不動産投資活動にもプラスになると思います」と。
いや～、がんばりますね～！( ´艸｀)
住宅ローンは長く借りるほうがいい理由
— 元銀行員イースト＠住宅ローン相談(新規・借り換え・金利引き下げ)🏦 (@east_free_life) January 4, 2025
・長いと毎月の返済額が抑えられる
・返済を抑え、毎月の貯蓄を進める
・いずれ繰上げ返済をして期間を短縮する
これができれば効果的に返済と蓄財が進められます
返済が滞るのが一番ダメ
無理ない金額を借り、期間をなるべく長く取りましょう
35年くらいが理想
まとめ
住宅ローン金利引き下げに成功したことで、毎月の支払い額が約2,500円減少しました。
【計算方法】
月利＝年利÷12
・0.875％→月利＝0.0729％
・0.575％→月利＝0.0479％
月々の利息差＝残債×（旧月利－新月利）÷100
・1,000万円×（0.0729ー0.0479）÷100＝約2,500円
つまり、金利引き下げ交渉をしなければ毎月の支払いが約1,250円増加していたところ、金利引き下げ交渉をしたことによって毎月の支払いが約2,500円減少しました。
私の場合は住宅ローン残債約1,000万円なので爆発的なインパクトはないのですが、住宅ローン残債がまだたっぷりある方は借入先の金融機関へ金利引き下げ交渉する価値はあると思います。
それと、住宅ローンを組んだ時はまだ会社員だったのですが、会社を辞めて独立＝当初の条件と異なるため、住宅ローン金利引き下げどころか住宅ローン一括返済を言い渡されたら嫌だなぁと思っていました。
幸いにもそれは回避できたので良かったです。
借り換え先のエビデンスもないのに（そもそも仮審査すらしていない…）、よくここまで金利を引き下げてくれたなぁとも思います。
ネットで調べたところ、私と同じ金融機関で金利引き下げ交渉をしたにもかかわらず、その金融機関での投資信託購入が金利引き下げの条件だった人もいるようです。
職場の上司が住宅ローンを組む時に、指定の投資信託の積立設定をすれば１％の金利を引いてくれると言われたとのこと🙄
— ごましお＠オルカンをただただ積み上げる！ (@okowa1215) January 19, 2024
三井住友銀行のローンを組んで指定された投資信託が
「SMT 世界経済インデックス・オープン（債券シフト型）」だそうです🧐🧐 pic.twitter.com/pfZgHxJMAs
りそなの住宅ローン、web完結で金利優遇と思ったら、変動では下記も必要と
— ヒマワリ－向日 (@pomamon) November 6, 2024
①給与振込、団信革命付保、ペア団信付保、りそなクレジットカード＜クラブポイントプラス＞のご利用（1回あたり1,000円以上）のいずれか1つ
②NISAでの積立投資信託、積立投資信託、積立式定期預金のいずれか1つ
意味ねえ…
どうやら収入／信用力／物件価値／融資額／交渉力／タイミングなどによって引き下げ条件は異なるようですね。
金利引き下げ交渉には何のリスクもありませんので、まずはダメ元で交渉してみましょう！
担当の方にアドバイス頂いた通り（？）、現金を温存して今後の不動産投資活動に充てたいと思います。
住宅ローン金利の引き下げ成功‼️
— しん＠雰囲気投資おじさん (@hu_40) July 1, 2020
銀行と交渉していた住宅ローンの金利が下がった～😆
総返済額は250万以上変わってくる🤔
やったこと
✅ネット銀行の借換えシミュレーション
✅仮審査
✅銀行でシミュレーションみせて
「金利、下がりませんか？」
下がった分を投資に回すぞっと😉 pic.twitter.com/nj0tsAX2xX
以上、ブログ記事がご参考になりましたら幸いです♪
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